Bất động sản mini hút khách tại Sài Gòn

Với mức giá rao bán khá mềm, các loại căn hộ nhỏ, văn phòng kiểu hộp diêm hoặc những ngôi nhà phố, biệt thự có diện tích chỉ từ 27-50 m2... đang lên cơn "sốt" tại Tp.HCM.

Khảo sát của trang Vnxpress cho thấy, các loại hình BĐS với diện tích nhỏ, giá mềm mặc dù chỉ tung ra thị trường một số lượng sản phẩm rất ít ỏi và nhất là pháp lý cũng còn nhiều hạn chế nhưng lại rất hút khách.

Vào đầu năm nay, các khu vực như quận 9, 12, Thủ Đức và huyện Nhà Bè từng rộ lên mô hình nhà phố có giá chỉ từ 750 triệu đến hơn 1 tỷ đồng một căn. Có vị trí ở khá xa trung tâm thành phố, những căn nhà phố mini này đa phần được chủ đất tách ra từ những thửa lớn, diện tích đất xây dựng mỗi căn khá khiêm tốn, chỉ từ 27-30 m2. Những căn có diện tích lớn nhất cũng chỉ khoảng 35-40 m2 đất xây dựng nhưng số lượng hạn chế.

Khi xác định mua nhà kiểu này, gia chủ phải chấp nhận sổ hồng chung chạ với các hộ dân hàng xóm khác vì vướng quy định dưới diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Không ít trường hợp vẫn còn là đất nông nghiệp, chủ đất phải chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư rồi sau đó mới xây dựng nên pháp lý khá phức tạp. Mặc dù có nhiều hạn chế như vậy nhưng thực tế, dòng sản phẩm nhà phố mini vẫn rất đắt khách. Đối tượng mua chủ yếu là những gia đình trẻ, đến từ các tỉnh thành khác trong cả nước nhưng sinh sống và làm việc lâu dài tại Sài Gòn.

Đến tháng 7 năm nay, tại khu vực Phú Xuân 2 và huyện Nhà Bè tiếp tục xuất hiện những mẩu quảng cáo rao bán loại biệt thự mini với giá chỉ từ 1,6 tỷ đồng/căn. Thực chất loại nhà này là một phiên bản thu nhỏ của nhà phố nhưng đang rất được lòng người mua nhà. Chủ đầu tư của một khu biệt thự mini tiết lộ, dù mới tung ra 3 căn nhà từ đầu tháng 7 nhưng chỉ sau 2 tuần đã có 2 căn bán xong, căn còn lại hiện có khá nhiều người quan tâm tìm hiểu. Doanh nghiệp này cũng cho hay, chỉ xây loại nhà có quy mô nhỏ, xây xong đến đâu bán luôn đến đó nên không lo hàng tồn.

Một dãy nhà phố mini nằm trong khu vực huyện Nhà Bè. Nhiều căn đã bắt đầu có người dọn đến sinh sống. Ảnh: Vũ Lê

Vào khoảng tháng 6/2015 vừa qua, một đại gia BĐS tại Sài Gòn là Công ty An Gia Investment cũng tung ra thị trường dòng sản phẩm penthouse mini tại khu vực quận 7 với số lượng khá ít. Các căn penthouse mini này có diện tích chỉ bằng 1/2 so với chuẩn căn hộ áp mái thông thường (từ 200 m2 trở lên) nhưng vẫn có đủ cả diện tích sân vườn, ban công lẫn tầm nhìn đẹp. Do có diện tích nhỏ nên giá mỗi căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra chỉ khoảng 3 tỷ đồng, bằng một nửa các căn áp mái thông thường nên được nhiều khách hàng hỏi mua.

"Loại penthouse diện tích nhỏ này rất được lòng các khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu vốn ưa thích ở biệt thự trên cao nhưng không đủ tiền. Phiên bản mini này cũng giúp thay đổi cách suy nghĩ các căn hộ penthouse chỉ dành cho các đại gia", TGĐ của An Gia Investment, ông Nguyễn Bá Sáng cho biết.

Cách đây khoảng 3 năm, Công ty Đất Lành cũng từng công bố ra thị trường dòng sản phẩm chung cư mini (loại căn hộ có diện tích nhỏ dưới chuẩn 45 m2) tại Tp.HCM sau đó đã được Bộ Xây dựng khuyến khích thí điểm.

Trong số 780 căn hộ dự án này của Đất Lành có tới 720 sản phẩm có diện tích dưới 45m2. Trong đó có cả loại rất nhỏ chỉ 25 m2 (căn 45 m2 chia đôi) và loại lớn hơn một chút từ 38-40 m2. Dự án này từng có một thời gian bị chỉ trích rất nặng nề là loại căn hộ hộp diêm, cơ quan quản lý cũng bày tỏ quan ngại loại nhà này sẽ hình thành khu ổ chuột trên cao. Trong khi cơ quan quản lý "kỳ thị" như vậy thì loại căn hộ diện tích nhỏ này lại rất được khách hàng quan tâm vì phù hợp túi tiền, giá trị căn hộ vì thế cũng nhích lên theo. Nếu cách đây khoảng 2 năm, chủ đầu tư rao bán căn hộ mini trong dự án này với giá chỉ 13 triệu đồng/m2 thì nay thị trường giao dịch ở mức từ 15-17 triệu đồng/m2. Đối tượng mua chủ yếu là các tri thức trẻ, người độc thân hoặc các gia đình mới cưới.

Phiên bản mini cũng xuất hiện ở cả phân khúc văn phòng, khi 6 tháng vừa qua, Công ty Novaland bất ngờ tung ra thị trường dòng sản phẩm văn phòng mini có diện tích nhỏ nhất chỉ 30 m2. Được biết, lượng giao dịch thành công loại văn phòng này cũng khá cao. Nguyên nhân là vì diện tích của các BĐS này cực nhỏ nên tổng giá trị tài sản rất "vừa" túi tiền của giới đầu tư. "Khách mua thường là những công ty làm trong ngành dịch vụ, chẳng hạn như đại lý vé máy bay hay các công ty kiến trúc...chủ yếu thuê để làm văn phòng giao dịch", một lãnh đạo của Novaland cho hay.

Nhiều người vẫn thích tìm mua loại BĐS mini vì có giá khá rẻ, hợp túi tiến. thường dưới 1 tỷ

đồng mặc dù có số lượng ít (chỉ từ 4-8 căn một cụm), sổ hồng chung. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nguyễn Văn Đực - GĐ Công ty địa ốc Đất Lành, người từng có nhiều năm nghiên cứu, khảo sát và xây căn hộ nhỏ tại Tp.HCM cho rằng: "BĐS mini chiếm một thị phần đặc biệt, có nguồn cầu lớn và khả năng chi trả cũng rất tốt". >> xem thêm ban Dat Binh Duong gia re

Ông Đực cũng phân tích, nếu được quy hoạch một cách bài bản thì các loại hình nhà ở, văn phòng diện tích nhỏ như trên vẫn có cơ hội phát triển tốt và còn có thể tăng trưởng cao, thậm chí mang lại sức ảnh hưởng xã hội cực lớn. Mặc dù các BĐS loại này đều bị xếp dưới quy chuẩn kỹ thuật và cũng hay bị các cơ quan quản lý quy chụp có thể tạo ra các khu ổ chuột trên cao, nhưng thực tế đây mới chính là dòng sản phẩm mà thị trường hiện đang cần và người mua đủ khả năng chi trả.

Vị chuyên gia này nhận xét, trên thế giới hiện cũng có rất nhiều nước phát triển vẫn cởi mở với BĐS mini và tạo điều kiện tối đa để dòng sản phẩm này được phát triển cực thịnh. Đơn cử tại Nhật, nhà nhỏ, văn phòng nhỏ thậm chí mặt bằng bán lẻ cũng nhỏ nhưng vẫn rất văn minh, không có chuyện thành khu ổ chuột. Vì thế, theo ông Đực, vấn đề của BĐS mini không nằm ở vấn đề diện tích mà là ở cách quản lý, quy hoạch, sắp xếp".

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty tư vấn hội nhập toàn cầu (GIBC) cũng nhận xét: "Khi nói đến BĐS mini tức là chạm đến vấn đề gai góc vì loại hình BĐS này tuy có nhiều thế mạnh nhưng cũng không ít cả những điểm yếu. Tuy vậy, đây cũng chính là loại thị phần thầm lặng nhưng hiệu quả và rất nóng hiện nay".

Thế mạnh thấy rõ nhất của BĐS mini là có diện tích nhỏ, giá trị thấp, vừa túi tiền, dễ mua, dễ bán lại cũng dễ cho thuê và đây cũng chính là thị phần BĐS nhiều người có khả năng chi trả nhất. Nếu xét ở góc độ tính hiệu quả đầu tư thì loại BĐS mini, đặc biệt là văn phòng và kiot trong các KDC đạt hiệu suất gần như tối đa. Còn xét ở góc độ mua để ở thì đối tượng có nhu cầu nhà diện tích nhỏ tại các đô thị lớn như Tp.HCM cực nhiều, ông Nghĩa đánh giá.

Bên cạnh thế mạnh về mặt thương mại, vị chuyên gia này còn cho rằng, BĐS mini khá phức tạp về vấn đề pháp lý. Trước hết là vấn đề vướng phải diện tích nhà ở dưới chuẩn (Luật Nhà ở có quy định nhà chung cư không được nhỏ hơn 45 m2). Còn nhà phố mini thì phải chấp nhận sổ hồng chung với các hộ dân khác trong cùng thửa đất vì được xây trên nền diện tích chỉ từ 27-30 m2 dưới chuẩn được phép tách thửa. Với biệt thự mini thì khi làm chủ quyền nhà loại nhà này chỉ được công nhận là nhà phố. Văn phòng nhỏ cũng có nhược điểm là khách hàng chỉ được thuê có thời hạn chứ không được sở hữu lâu dài, trường hợp dùng để ở sẽ không được cấp hộ khẩu.

Sở dĩ BĐS mini bị các cơ quan quản lý kỳ thị, theo ông Nghĩa là xuất phát từ những lo ngại về việc gây quá tải cho hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội trong đô thị. Thêm vào đó, để đảm bảo các loại hình BĐS này trong tương lai không trở thành khu ổ chuột cũng đòi hỏi hệ thống quản trị đô thị phải thực thi pháp luật ở cấp độ cao với chế tài mạnh.

Mâu thuẫn lớn nhất hiện nay mà BĐS mini đang gặp phải là không phù hợp với các tiêu chuẩn về xây dựng, quy hoạch hiện hành nhưng lại có nhu cầui quá lớn và bức bách từ một bộ phận lớn người dân đô thị. "Để có thể dung hòa được 2 yếu tố này là điều không hề đơn giản, do đó các cơ quan quản lý hiện vẫn tỏ thái độ thận trọng vì muốn hướng đô thị đến sự phát triển bền vững" chuyên gia của GIBC phân tích.

Vn Bất Động Sản  Theo Vnxpress